Киевский предприниматель Максим, который в благополучные докризисные году сумел купить квартиру в новостройке на Оболони в кредит и рассчитаться с банком до того, как в стране начались валютные скачки, снова задумался о новоселье. "На момент покупки я выбрал один из лучших домов – хорошие планировки, подземный паркинг, детская площадка. Но теперь хочу переехать в закрытый городок", – рассказал "Стране" предприниматель.
Деньги у семьи в общем-то есть. Но вынимать их из бизнеса Максим не хочет. "Снова задумался о покупке в кредит. Прошелся по банкам – предложения есть, но процент очень высокий. Подсчитал, что, если влезу в эту историю на 5-10 лет, переплачу едва ли не вдвое. Застройщик предлагает свои рассрочки – беспроцентную на год или с процентами на пять лет. Но и там есть подвох – компания хочет внести в договор пункт об изменении условий, если вдруг вырастет курс доллара. То есть могут насчитать проценты и компенсацию задним числом", – говорит Максим. Окончательного решения он пока не принял.
Судя по официальной статистике, украинцы уже подзабыли о кредитном рабстве, в которое они попали на волне девальвации в 2008-м и позже, в 2014-2015 годах, когда валютные займы стали неподъемными для многих представителей среднего класса.
Хотя, по чуть-чуть ипотека действительно возрождается.
По данным последнего отчета НБУ за девять месяцев 2017 года, отечественные банки выдали ипотечных займов почти на 1 млрд грн, что на 54% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Правда, в общем объеме квартирных продаж доля ипотечных сделок пока небольшая, и, по словам управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, не превышает 3%. Для сравнения: в 2011 году банки выдали украинцам около 3 млрд грн (причем гривня тогда была в три раза крепче, чем сейчас), а в кредит тогда продавалось более половины квартир и домов.
При этом, правда, кредитные ставки оставляют желать лучшего. По данным Нацбанка, в прошлом году средняя процентная ставка по ипотеке упала лишь немного и теперь стартует от 19%, а годом ранее она не опускалась ниже 20-22%.
Потенциальных покупателей всячески обхаживают и сами застройщики: предлагают беспроцентные рассрочки и полноценные кредиты на 10-20 лет. Впрочем, как утверждают эксперты, пока большинство кредитных предложений остаются слишком дорогими и чреваты огромными переплатами за квартиру.
"Ипотека становится привлекательной, когда ежемесячные выплаты соизмеримы со стоимостью аренды жилья. Если же разница составляет 30% и более, люди стараются кредит не брать", – рассказал Артюхов. Но для многих покупателей горькая правда кредитного рабства открывается уже после новоселья – банки и застройщики заметно поднаторели в деле приукрашивания кредитных договоров: включают в них многочисленные разовые платежи и страховки, вводят инфляционные коэффициенты и "зашивают" стоимость беспроцентных рассрочек в прайсы на квадратные метры.
"Страна" решила выяснить – реально ли сейчас взять жилье в кредит или рассрочку и сколько это будет стоить.
Способ №1: рассрочка от застройщика
Большинство крупных и многие небольшие застройщики рекламируют беспроцентные рассрочки. На первый взгляд, условия вполне приемлемые: нужно заплатить 30-50% от стоимости жилья, а остальную сумму погасить до окончания строительства (как правило, 1-2 года). В этом случае платить процентов не нужно.
Другой вариант рассрочки от застройщика: первый взнос 10-30%, а остальное – на срок до 7-10 лет под 6-15% годовых.
На практике эти две программы часто совмещают. К примеру, до окончания строительства дома рассрочка является беспроцентной, а если не успеваете к тому времени выплатить всю сумму, на остаток начисляются проценты.
"Наша рассрочка на семь лет дает компании 40% продаж. В среднем по Киеву по программам от застройщиков продается до 50% жилья в новых домах", – рассказал "Стране" руководитель отдела продаж городка Svitlo Park Александр Панфилов.
Причем, по его словам, чтобы выиграть битву за кошелек покупателя, застройщики все активнее упрощают свои займы, снижая первоначальный взнос и увеличивая сроки погашения. "К примеру, можно купить жилье, заплатив сразу всего чуть более 60 тысяч гривен, а остальную сумму оформить на семь лет. До введения дома в эксплуатацию рассрочка беспроцентная, и к тому моменту (фактически за два года) нужно погасить половину стоимости квартиры. На остальную сумму будет начисляться 7% годовых", – рассказал эксперт.
Коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская говорит, что они предлагают рассрочку от трех месяцев до 10 лет, с первым взносом от 5% от стоимости жилья (от 40 тысяч гривен). Причем, заем выдается сразу же – даже без подтверждения платежеспособности.
Плюсы: такие программы, даже с учетом выплаты процентов, если и удорожают жилье, то ненамного. К примеру, квартира за 500 тыс. грн, купленная в рассрочку от застройщика на пять лет под 10% годовых, по итогу станет дороже на 46 тыс. грн. (с учетом того, что 10% от стоимости придется отдать сразу, еще 250 тыс. погасить без процентов за два года). Правда, такой вариант по карману далеко не каждой семье, так как в первые два года придется платить по 10,4 тысячи гривен в месяц.
"Краткосрочные займы – до окончания строительства, на один-два года, берут, как правило, предприниматели, которые не хотят выводить деньги из бизнеса. Более долгосрочные – на пять лет и более – покупатели, которые рассчитывают погашать заем с зарплаты", – рассказала аналитик компании City One Development Елена Ширина.
Минусы: на практике часто всплывают нюансы. По словам Елены Шириной, выдавая займы на ти-пять лет и более, компании пытаются перестраховаться, поэтому нередко прописывают в договорах так называемые "курсовые компенсации" – при росте курса доллара на 10% и более покупатель должен дополнительно заплатить до 10-15% от гривневой суммы займа. В случае с той же квартирой за 500 тыс. грн доплата может составлять 30-45 тысяч гривен и выше. Только за счет этого общее удорожание квартиры будет едва ли не вдвое – с 46 тысяч гривен до 76-91 тысячи.
И это далеко не единственный недостаток покупки в рассрочку. К примеру, предлагая беспроцентный заем или низкую процентную ставку, застройщик может "зашить" дополнительные платежи в стоимость квадратных метров: для клиентов, которые покупают жилье в долг, оно либо дороже изначально, либо с него снимается скидка, в 10-15%, которую дают тем, кто перечислил всю сумму сразу.
Адвокат АФ Goro legal Яна Белая обращает внимание и на другие нюансы: "Застройщик чаще всего увеличивает цену объекта (в сравнении со стоимостью при 100% оплаты), закладывая в нее, к примеру, невозможность пользования деньгами клиента в период рассрочки. Кроме того, в договоре может быть предусмотрена привязка к доллару, а значит – индексация каждого следующего платежа с учетом изменений курса доллара. В этом случае стоит обратить внимание на то, изменяется ли сумма, которую придется платить (в сторону уменьшения) в случае понижения курса гривни к доллару США".
Способ №2: застройщик плюс банк
Все больше застройщиков пытаются договориться о продажах жилья в кредит с банками. "Пока восстановление ипотеки проходит медленно. Многие возлагали большие надежды на 2017 год, но тогда через ипотеку удалось продать меньше 5% квартир. В то же время мы видим, что по некоторым крупным объектам запускается ипотечное кредитование, из чего можно предположить, что в 2018 году доля ипотечных кредитов в структуре продаж может вырасти еще на 3-4%", – отметил Александр Панфилов.
К примеру, как рассказала Анна Лаевская, их компания работает с Укргазбанком и КБ "Глобус". "Программа с Укргазбанком – от 5% годовых в национальной валюте. Ипотечный кредит предоставляется до 20 лет при первоначальном взносе в размере 30% стоимости квартиры", – поясняет эксперт. Правда, 5% можно получить лишь за первый год выплат, а если разбросать на все 20 лет, вырисовывается гораздо менее привлекательный процент – 22% годовых. То есть за квартиру ценой в 500 тыс. грн вы за 20 лет заплатите более 1,1 млн грн. Схожие условия ипотеки и от банка "Глобус": рекламируется процент от 5,9%, но по факту при рассрочке на 20 лет придется платить из расчета 21,9% годовых.
"Эти программы пользуются спросом среди наших покупателей, но есть ряд ограничений, которые сдерживают рост числа кредитных сделок", – признает Лаевская.
В то же время компания Novbud, которая работает по ипотеке с теми же Укргазбанком и банком "Глобус", предлагает другие условия. "По Укргазбанку – кредит на 20 лет под 18,9% и с первоначальным взносом в 30%, по банку "Глобус" – на 20 лет с первым взносом 30% под 17,9% в первый год кредитования и 24,9% на остальной период", – рассказала маркетинг-директор этой компании Оксана Ганенко.
С банком "Глобус" работает также корпорация "Укрбуд" (ЖК Urban Park, "Чарівне місто" и прочие). Займы предусматривают плавающую процентную ставку: 5,9% на первый год кредитования или 13,5% на первые два года, если заемщик вносит не менее 50% от стоимости квартиры. На остальной срок – 21,9% годовых.
Второй вариант – 7,6% на первый год или 14,6% на два года, если вносите сразу менее 40% от стоимости жилья. Можно оплатить 30% стоимости квартиры, но тогда ставки еще выше – 9,5% на первый год или 15,5% на два года, а на остальной срок все те же 21,9% годовых.
"Киевгорстрой" (ЖК "Французский квартал", Manhatten City, Mirax, "Медовый2 и другие) работает с "Кристалбанком", предлагая кредиты на таких условиях: на год с первым взносом 50% от стоимости квартиры под 5% годовых, на 20 лет с первым взносом 50% под 7,5% на первые два года и 24% на остальной срок. При условии погашения сразу только 30% стоимости жилья проценты в первый год – 6%, дальше – 21,5%.
Плюсы: большой срок погашения, по сравнению с рассрочкой от застройщика – до 20 лет. Понятная схема выплат. Более лояльное отношение банков к заемщикам, которые приходят от «своих» застройщиков, чем к клиентам «с улицы». К примеру, могут закрыть глаза на недостаточно большую официальную зарплату.
Минусы: переплата существенно выше, чем при рассрочке от застройщика. Плюс – есть дополнительные платежи, в частности, страхование жизни и здоровья заемщика (до 5 тыс. грн ежегодно).
Способ №3: банковский кредит
Можно обратиться за кредитом и напрямую в банк. В Украине займы на жилье дают немногие финучреждения, но такие все же есть.
Вторичку кредитуют порядка 10 банков.
В частности, Ощадбанк предлагает заем до 20 лет под 19,99% с первым взносом 30%, ПриватБанк – до 20 лет под 19,9% годовых с первоначальным взносом 25%. Как рассчитали в Ощадбанке, взяв кредит 500 тыс. грн на 20 лет, придется выплатить порядка 1,5 млн, то есть переплатить втрое.
Кредобанк финансирует покупку жилья на вторичке на срок от трех до 20 лет под 18,18% годовых с первым взносом от 40%. К примеру, если взять 500 тыс. грн на 10 лет, придется переплатить около 467 тыс. грн.
Укргазбанк дает кредиты на срок до 20 лет с первым взносом от 20% под 18,9%. Переплата за заем в 500 тыс. грн составит 488 тыс. за 10 лет и более 965 тыс. грн за 20 лет.
VS Bank дает кредит на срок от трех до 20 лет с первым взносом от 40% под 18,77% годовых. Но с четвертого года погашения берется дополнительно 5,75% годовых. В итоге если брать кредит 500 тыс. на 20 лет, то придется переплатить почти 1 млн грн Переплата за пять лет составит порядка 240 тыс. грн.
Похоже условия и в Пиреус Банке: кредит до 15 лет с первым взносом 50% под 18,85% годовых. Но со второго года нужно будет платить еще 4,5% годовых плюс плавающая ставка, которая прописывается в кредитном договоре и может меняться. В итоге переплата за кредит в 500 тыс. грн за 15 лет составит около 727 тыс. грн.
Как рассказали "Стране" в Ощадбанке, он с этого года выходит на рынок кредитования первичного жилья. С какими ЖК и на каких условиях будут работать, в банке пока не сообщают, анонсировали лишь "приятные возможности для покупателей".
Ипотеку запустил также ПриватБанк.
Новое жилье там кредитуют под 17,5% годовых на срок до 20 лет (первоначальный взнос – 25% от стоимости объекта). Дополнительно нужно оплатить также страховки: 0,5% от стоимости недвижимости на квартиру и 0,5% от остатка задолженности – личное страхование покупателя. На примере той же среднестатистической квартиры в новостройке за 500 тыс. грн ежемесячный платеж составит порядка 6 тыс. грн в месяц, плюс 2,5 тыс. грн нужно будет заплатить за страховку жилья и около 1,9 тыс. грн – за личное страхование. В итоге за 20 лет придется заплатить более 1 млн грн.
Плюсы: длительный срок кредитования – 15-20 лет, понятный график погашения. Кроме того, кредит в гривне защищает заемщика от галопирующей девальвации: неизвестно, сколько в итоге будет стоить 1 млн грн, который он переплатит по кредиту, через 20 лет.
Минусы: большая переплата (в два раза и больше), необходимость ежегодно платить за страхование имущества и личное страхование (в общей сложности до 7-10 тыс. грн), сложности получения кредита. В отличие от прошлых лет банки требуют большую официальную зарплату (не менее 15 тысяч гривен) и тщательно изучают кредитную историю. Как рассказал "Стране" один из частных предпринимателей, он подавал заявки на кредит в пять банков и в четырех получил отказ.
Ипотека пока слишком дорогая
В целом, как видим, проценты банков по кредитам по-прежнему крайне высоки, что приводит к двукратным (как минимум) переплатам. В итоге арендовать квартиры получается гораздо выгоднее, чем покупать их в кредит.
Для сравнения – до кризиса 2008 года банки кредитовали население под покупку жилья и под 10% годовых (правда, в валюте).
При этом хотя Нацбанк и прогнозирует дальнейшее снижение ставок, однако вряд ли оно будет значительным, учитывая, что НБУ сам недавно поднял свою учетную ставку до 16,5%. Эксперты полагают, что в этом году проценты если и упадут, то не более чем на 1% и будут стартовать с 18% годовых. Что тоже очень дорого.
К тому же, как заметила руководитель пресс-службы Ощадбанка Ирина Колосовская, комфортная ставка для активного ипотечного кредитования начинается от 15% и ниже. Но когда проценты достигнут такого уровня – сказать никто не может.
К слову, в НБУ призвали банки быть бдительными при реализации своих ипотечных программ, указав на системные риски столичного рынка недвижимости.
"Из-за стремительного роста предложения и невысокого роста спроса растут риски отдельных застройщиков и банков, которые их кредитуют", – предупредили в Нацбанке.
