Александра Соколенко
Как посчитала компания SV Development, в феврале 2016 г. количество проданных столичных квартир выросло сразу в 1,7 раза: с 345 до 571 (303 на вторичном рынке и 268 в новостройках). Лучше киевский результат продаж смотрится и по сравнению с фералем-2015, когда покупки-продажи произошли лишь по 367 объектам недвижимости.
Вот только оформление сделок в этом году происходило по новым правилам. «Страна» выясняла, как с начала 2016 г. изменились правила регистрации недвижимости, после вступления в силу постановления Кабмина «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений».
С 1 января внести данные в Госреестр вещных прав о своей собственности (не только вторичной, но и новострое) можно у госрегистраторов и нотариусов, а вскоре можно будет и у аккредитованных субъектов. «Аккредитованный субъект — это компания, юрлицо публичного права, что-то похожее, на БТИ. Уже утверждены условия для их функционирования, но пока ни один из них еще не работает», — рассказал партнер юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль.
Стоимость самой процедуры прописана в законе. Запись обойдется от 174 грн, если согласны ждать пять дней, до почти 7 тыс.грн, если вам надо сделать ее срочно — за 2 часа. Нотариус, безусловно, может установить плату за свои услуги. «В Киеве три тысячи нотариусов, и вы наверняка найдете и такого, который берет, и такого, который ограничивается суммами, прописанными в законе. Кстати, согласно закону, 60% от этой суммы итак идет нотариусу», — отметил Кисиль.
С 1 января подтверждением права собственности является исключительно запись в электронном Реестре. На руки вы получите выписку из реестра, распечатанную на листе А4. Теоретически, говорят юристы, эта распечатка не имеет срока годности, ее должны принимать без вопросов все — от паспортного стола до банков, и всегда — хоть через десять лет.
В реальности же все, увы, не так гладко. «Буквально на днях сделка оформлялась у нотариуса, потом новые владельцы жилья пошли к паспортистке. И та отказалась принимать распечатку-выписку из Реестра. Дескать, она двадцать лет работает, а эта бумажка для нее не документ. Пришлось нотариусу ей полчаса рассказывать о новеллах законодательства», — заметила юрист БТИ-Консалтинг Яна Лысенко.
Кстати, некоторые нотариусы, чтобы успокоить клиентов и таких «паспортистов», начали выдавать им кроме выписки из Реестра еще и подтверждение сделки на своем бланке с печатью с голограммой. «Запись там делается произвольная, о том, что такой-то человек такого-то числа оформил право собственности у такого-то нотариуса. Юридической силы такая бумага не имеет, но психологически успокаивает многих», — рассказал юрист ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко.
Кто платит
Кто будет платить за проверку данных в Реестре при общении с банками или коммунальными службами — пока нет определенности. Владислав Кисиль уверен, что при оформлении, к примеру, договоров с предоставляющими услуги компаниями (тот же Киевгаз или Киевэнерго) или с банковскими учреждениями, запрашивать информацию в Реестре должны сами компании.
«У нас доступ к интернету есть в любом селе и любой интересующийся может по вашей выписке проверить, действительно ли эта недвижимость в вашей собственности. Кто сомневается — тот и проверяет», — считает Кисиль.
Как это будет на практике — пока никто не знает. Самый вероятный вариант, предполагают эксперты, от вас будут требовать выписку на день подачи документов. Обойдется это 20 грн, если будете запрашивать данные сами (17 грн. доступ к сайту плюс 3 грн. банковской комиссии) или 34 грн., если заказывать будете в Центре админуслуг. Пока Реестр при запросах очень «подвисает», обрабатывая один запрос с десяток минут, но эксперты поясняют это отладкой системы и очень надеются, что в скором будущем он выдержит активный интерес.
Как это работает
Продавцу не придется регистрировать квартиру перед продажей. До 1 января 2016 года в случае, если данных о продаваемой квартире не было в Реестре вещных прав, нотариус вначале вносил туда эту информацию. Продавцу эта процедура обходилась от 2 тыс.грн. Сейчас законом признана преемственность всех форм регистрации. И даже если квартира была зарегистрирована только в «бумажном» БТИ, сделка купли-продажи проводится в одно действие. Нотариус оформляет переход права собственности и вносит в Реестр данные о квартире или доме уже с новым владельцем.
Нотариусам предоставили право регистрировать первичную недвижимость. То есть дома, которые построили сами собственники или квартиры в новостроях. Это пока самый неотлаженный момент.
«Список необходимых документов для регистрации прописан в законе, однако я советую подойти к нотариусу и уточнить его, потому что в зависимости от формы договора с застройщиком многое может отличаться», — говорит Яна Лысенко.
В частности, для квартиры в высотке надо принести документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию, техпаспорт, документ о присвоении адреса и договор с застройщиком. Если речь идет о регистрации собственного дома в селе, то необходимы документы на землю, техпаспорт и др.
Процедура выглядит так: застройщик вносит записи о целом доме со всеми квартирами в Реестр, а покупатель-инвестор со своим договором и копиями документов от застройщика идет к нотариусу. Частные нотариусы пока неохотно берутся за регистрацию квартир в новостроях, особенно, когда к ним приходит не представитель застройщика с пакетом документов, а единичные покупатели.
«Это новое дело, незнакомые для нотариуса документы, например, подтверждающие ввод в эксплуатацию. А люди, приходящие самостоятельно, довольно часто приносят не все необходимые документы. Если есть замечания к пакету документов, он возвращается клиенту. На исправление дается 30 дней», — отметила Лысенко.
Кто платит за регистрацию квартиры в новострое, тоже решается в зависимости от договора, подписанного инвестором с застройщиком. «Фонд финансирования строительства, к примеру, почти всегда регистрирует квартиры сам, и покупатель получает на руки готовый пакет документов. А вот в случае оформления через облигации или договора имущественных прав чаще инвестора регистрируют свои квартиры самостоятельно», — отметил Александр Босенко. Кстати, согласно законодательству, регистрировать недвижимость должен именно тот, кто вступает в права собственности.
Что будет
Эксперты убеждены, что эти новации не последние. В частности, для защиты прав инвесторов при обсуждении законопроекта в прошлом году эксперты предлагали еще в начале строительства заносить в Реестр вещных прав все данные об объекте (с адресом, количеством квартир, их площадью и номерами).
Аргумент, что именно этот механизм сможет значительно сократить махинации со стороны недобросовестных застройщиков, в частности сделать невозможным многократную продажу имущественных прав на одну и ту же квартиру, парламентариями услышан не был.
«Очень жаль, но главное предложение профессиональной общественности, а именно об обязательной регистрации имущественных прав на этапе начала строительства, так и не вошло в окончательную редакцию закона. Парламентарии аргументировали отказ тем, что это технически невозможно, что народ не поймет, что людям надо дать время привыкнуть к безбумажной форме документов и т.д.», — рассказал консультант по юридическим вопросам компании UDP Сергей Перчак.
Еще одна новация, которую ждут — спецмеханизм компенсации убытков, нанесенных сторонам, которые заключили договора, основываясь на ошибочной информации в Реестре прав на недвижимость. Разработать его от Минюста требует Кабмин в своем распоряжении от 16 декабря 2015 р. № 1406-р.
За госрегистрацию права на недвижимое имущество уплачиваются такие сборы:
В срок до 5 рабочих дней — 0,1 размера минимальной заработной платы (140 грн) + 0,025 минимальной зарплаты за предоставление информации в бумажной форме (34 грн);
В срок до 2 рабочих дней — 1 мзп (1378 грн) + 34 грн;
В течение 24 часов, кроме выходных и праздничных дней, с момента принятия заявления — 2 мзп (2756 грн + 34 грн);
В течение 2 часов — 5 минимальных заработных плат (6890 грн) + 34 грн;
Нотариусы устанавливают стоимость своих услуг на свое усмотрение. В среднем 2-4 тыс.грн. + вышеуказанный админсбор.
Кроме сбора и услуг нотариуса оплачивается:
Покупатель: госпошлину в 1% от оценочной стоимости (в случае вторичного рынка) или цены квартиры в новострое + 1% в Пенсионный фонд
Продавец: налог с доходов физлиц в 5% от оценочной стоимости + 1,5% военного сбора с этой же суммы*
*Довольно распространены случаи, когда все пошлины и налоги (1%+1%+5%+1,5% = 8,5%) оплачивают покупатель и продавец поровну.
