Комиссия не приходит, продавцы вертят носом. Какие проблемы возникают с компенсациями за разрушенное жилье
В Украине уже больше месяца выдают жилищные сертификаты. Напомним: еще в прошлом году парламент принял закон, согласно которому граждане, потерявшее жилье в ходе военных действий, будут получать компенсации не живыми деньгами, а сертификатами. И уже за них смогут купить новую квартиру или дом.
Подготовка к запуску этой программы длилась почти год: закон приняли в феврале 2023 года, а сертификаты начали выдавать только в конце декабря.
Кабмин отчитался, что в первый месяц работы программы новое жилье уже приобрели 500 семей, еще почти 9 тысяч стоят в очереди - они уже подали заявки, но решение по ним еще не принято.
В правительстве уже описали алгоритм, как оставшиеся без крыши над головой украинцы могут получить сертификат и купить новое жилье.
Впрочем, первые итоги покупки квартир за сертификаты показывают, что на самом деле все не так просто. Многие украинцы, дома которых были разрушены еще в начале войны, не могут получить сертификаты. А те, кто уже имеет их на руках, жалуются на сложности с приобретением нового жилья.
"Страна" разбиралась в ситуации с жилищными сертификатами.
Сертификаты вместо денег
В свое время закон, который описывает схему выдачи компенсаций потерявшим жилье гражданам, долго не могли принять, так как было много споров вокруг того, кому и сколько платить и какое жилье разрешать покупать вместо разрушенного.
Изначально предполагалось, что компенсации будут давать живыми деньгами, но купить на них можно будет только квартиру или дом в своем регионе, если позволяет ситуация с безопасностью. Причем новая недвижимость по параметрам (прежде всего площади) должна приблизительно соответствовать утерянной.
Затем от этих идей отказались и разрешили покупать любое жилье в любом населенном пункте, кроме захваченных территорий. Если компенсации на новую недвижимость не хватает, человек может доложить свои средства. Но сами компенсации решили выдавать не живыми деньгами, а жилищными сертификатами на определенную сумму.
Закон приняли еще в феврале прошлого года. Еще несколько месяцев ушло на разработку порядка оценки разрушенного жилья, по которому, собственно, и должны рассчитывать сумму компенсации.
Кабмин принял его только в конце мая 2023 года.
Формула для пепелища
Размер компенсации определяется по такой формуле: показатель стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке в целом по Украине (36,4 тысячи гривен) умножают на несколько коэффициентов (региональный коэффициент стоимости квадрата жилья, коэффициент возраста разрушенного объекта недвижимости, коэффициент, учитывающий количество комнат, а также на площадь уничтоженного объекта, но не больше 150 квадратов для квартиры и 200 квадратов для дома).
Размер коэффициентов Кабмин тоже прописал. Региональный коэффициент для большинства областных центров составляет 0,9, а для райцентров - 0,5. Но есть и показатели поменьше. Например, для Житомира коэффициент составляет 0,8, для Ужгорода - 0,83, а для Ивано-Франковска и вовсе 0,59. Хотя и в Ужгороде, и в Ивано-Франковске с начала войны жилье сильно подорожало.
Для Киева коэффициенты разнятся по районам. Скажем, для Голосеевского и Печерского - 2, для Подольского - 1,84, для Дарницкого - 1,62, для Деснянского - 1,15 и т.д.
Коэффициент возраста варьируется в зависимости от года сооружения разрушенного объекта. Самые "дорогие" - царские дома, построенные в период с 1800 по 1917 годы - для них коэффициент составляет 1,22. Для советской застройки (1917-1990 годов) коэффициент 0,69, а для домов постройки от 1991 и по сегодняшний день - 1,03.
Коэффициент, учитывающий количество комнат, варьируется от 0,9 (для трехкомнатных и больше) до 1,02 (для однокомнатных).
Как видно, формула подсчета стоимости разрушенного объекта довольно усредненная и вызывает вопросы. Например, почему за жилье в Ужгороде или Ивано-Франковске, которое сейчас стоит дорого, платят по пониженным коэффициентам.
Но в целом, по словам владельца оценочной компании "Дельта консалтинг", формула более-менее рыночная, то есть позволяет компенсировать если не всю стоимость жилья, то как минимум большую ее часть.
Сколько могут насчитать за уничтоженную квартиру или дом? Скажем, трехкомнатная квартира площадью 60 квадратов в Голосеевском районе Киева в панельной десятиэтажке, согласно формуле Кабмина, стоит около 4 млн гривен (то есть больше 100 тысяч долларов). На Flаtfy похожие трешки в Голосеевском районе выставлены по 80-120 тысяч в зависимости от качества ремонта.
За такую же квартиру в Житомире насчитают меньше — около 1,6 млн гривен. А в райцентре за похожее жилье можно получить всего чуть больше миллиона гривен.
То есть если вы потеряли квартиру в маленьком городке, а хотите купить взамен что-то в Киеве, то придется доплатить из своего кармана.
Кроме того, компенсация делится на всех совладельцев уничтоженной недвижимости: каждому выдают отдельный сертификат. Новое жилье можно купить в складчину, или же каждый ищет отдельную квартиру (тогда, соответственно, доплачивать придется больше).
Есть важный нюанс для владельцев разрушенных домов: компенсацию выделяют только за официально введенную в эксплуатацию площадь. Если хозяева недвижимости что-то достраивали, но не успели узаконить, эту часть в расчете компенсации учитывать не будут.
Участок в расчет не берется. Он и дальше остается в собственности и им можно распоряжаться по своему усмотрению.
Одни уже празднуют новоселье, а другим придется ждать в очереди годами
Но главное вообще получить компенсацию. В истории с жилищными сертификатами это на сегодня самый проблемный нюанс.
Кабмин описывает на первый взгляд очень простой алгоритм получения жилищного сертификата с рассчитанной для объектов недвижимости суммой компенсации. Он следующий:
1. Подать заявление в «Дию» в разделе «еВидновлення» (заявление можно подать также через ЦНАП). После этого можно сгенерировать сертификат в «Дие». Но только если предварительно выполнены предыдущие условия — есть выводы комиссии об обследовании разрушенного жилья, а сам объект уже внесен в реестр. Большинство украинцев, потерявших недвижимость в начале войны, уже давно прошли этот этап.
2. Дождаться, пока комиссия органа местного самоуправления определит сумму компенсации (по формуле Кабмина - Ред.).
3. Получить жилищный сертификат в "Дие".
4. Выбрать новое жилье.
5. Открыть сертификат в "Дие" и нажать "Забронировать средства".
6. В течение пяти рабочих дней в "Дию" должно прийти подтверждение бронирования денег. После этого нужно отказаться от права собственности на разрушенное жилье и оформить договор купли-продажи на новое. В течение пяти рабочих дней средства должны прийти на счет продавца.
То есть деньги под обеспечение жилищного сертификата пострадавшим не дадут - их перечислят продавцу по факту приобретения нового жилья.
Первые итоги выдачи жилищных сертификатов показывают, что самое сложное во всей описанной выше схеме - дождаться решения местной комиссии о сумме компенсации.
Многие украинцы жалуются, что сгенерировали сертификат, но никаких дальнейших подвижек нет.
Например, Алина, чья квартира сгорела в многоэтажке Бучи в первые дни войны, рассказала нам, что сгенерировала сертификат в "Дие" еще до нового года, но пока по ее заявке тишина. При этом, по ее словам, "владельцы некогда шикарных особняков уже все решили и ищут новые дома". Женщина подозревает, что очередь "двигают" в зависимости от того, есть ли выходы на комиссию.
Отметим, изначально эксперты предупреждали, что, отдав итоговое решение о компенсациях на откуп местным комиссиям, власти тем самым открывают новую коррупционную кормушку. Но тогда их аргументы проигнорировали.
"Понятно, что там, где с чиновником можно договориться об ускорении процесса, люди будут договариваться, и, конечно, не бесплатно", — говорит глава адвокатского объединения "Кравец и партнеры" Росислав Кравец.
Подозрения в не совсем справедливом подходе к обработке заявок возникли не только у Алины.
По данным Антикоррупционного штаба, из десяти первых покупок нового жилья за сертификаты восемь - это частные дома в Киевской области, и только две - однокомнатные квартиры. При этом один особняк стоит 330 тысяч долларов. То есть создается впечатление, что "клуб домовладельцев" для приличия разбавили парой квартир.
Согласно законодательству, право на первоочередное получение компенсации имеют участники боевых действий и их семьи, инвалиды, многодетные и другие льготные категории. Но информация об очередях за сертификатами и льготниках сейчас закрыта. И если ее не открыть, а саму процедуру не сделать полностью прозрачной и понятной, то будут возникать вопросы, почему одни заявления на компенсации успешно рассмотрели и профинансировали, а другие - нет, отмечает глава Антикоррупционного штаба Сергей Миткалик.
Экс-заместитель руководителя Государственной налоговой службы на своей странице в Фейсбуке похвастался, что уже получил компенсацию за разрушенный дом. Он описал, как быстро и легко прошел весь процесс, а дом оценили "более-менее рыночно". И добавил, что "ни одной взятки не заплатил".
"У моей сестры прямое попадание в дом. Воронка осталась. Так через год только привезли железную будку - "модульный дом". И живите как хотите. По каким критериям выбирают счастливчиков?" - пишет в комментариях киевлянка Неля Решетняк.
Разрушенного жилья в Украине огромное количество. Информацию о потере недвижимости в "Дию" подали больше 500 тысяч украинцев. При этом далеко не все прошли даже первый этап - когда специальная комиссия выдает заключение и объект попадает в реестр разрушенного жилья. Только после этого можно претендовать на жилищный сертификат.
Поэтому девять тысяч поданных на конец января заявок на компенсации - лишь вершина айсберга. Претендентов на сертификаты будет становиться все больше, следовательно, станут расти и очереди. И непонятно, на какой период растянется процесс выдачи компенсаций. По мнению экспертов, на это могут уйти годы. Тем более не ясно, как будет финансироваться программа. Если денег не будет, рассмотрение заявлений приостановят до возобновления финансирования.
Хозяева не хотят продавать за сертификаты
Но даже те счастливчики, которые уже смогли получить сертификат, говорят, что найти жилье под него не так просто. Можно купить квартиру в новостройке, но только уже полностью готовое жилье, с правами собственности. А его выбор не так велик, плюс цены на такие квартиры довольно высокие.
Поэтому большинство покупателей выбирают вторичку. И там их ждет неприятный сюрприз.
"Пока собственники не хотят продавать за сертификаты. По закону нужно сначала выписать всех своих из квартиры, заключить договор купли-продажи, переоформить право собственности на нового владельца, и все это без денег. Средства обещают перечислить в течение пяти рабочих дней. Владельцы жилья нервничают по этому поводу: а что если не перечислят? Понятно, что сделку можно оспорить, но это суд. Зачем людям такие проблемы? Плюс средства перечисляют в гривне. Пока продавец конвертирует их в валюту, можно потерять на курсовой разнице. Поэтому те, кто продают жилье по адекватным ценам и могут рассчитывать найти обычного покупателя, предпочитают не связываться с "сертификатными". А те, кто выставляют жилье дороже рынка, могут рассмотреть такое предложение, но, скорее всего, без торга. То есть покупателю придется переплачивать", - говорит киевский риелтор Ирина Луханина.
То есть если за трешку в Голосеево человек получит компенсации 100 тысяч, а в продаже есть похожие объекты по 80-120 тысяч, то велика вероятность, что ему согласятся продать только жилье по завышенной стоимости. А значит, 20 тысяч нужно будет доплатить из своего кармана или же искать квартиру похуже.
Застройщики говорят, что если компенсации будут выдавать без сбоев, то уже к концу этого года готовое жилье может закончиться, а новых проектов никто не начинает. Поэтому вполне реален дефицит квартир, что тут же взвинтит на них цены: они могут вырасти на 10-15% и больше. Поэтому, на что в итоге хватит компенсации и сколько еще придется доложить своих, непонятно.
