У Києві з початку війни впали орендні ставки на більшість видів нерухомості, що добре для постояльців, але стало справжньою проблемою для рантьє.
Раніше столична нерухомість приносила непоганий дохід, тому багато хто скуповував її і жил на ренту.
"У Києві дуже багато рантьє. У людей по 6-7 квартир, 2-3 комерційні приміщення. Свого часу скуповували поверхами офіси в бізнес-центрах та апартаменти на Печерську. Оренда дозволяла заробляти навіть рантьє-середнячку тисячі доларів на місяць, у великих інвесторів рахунок йшов на мільйони", - каже столичний ріелтор Ірина Луханіна.
Але після того, як орендні ставки обвалилися, а потенційних постояльців поменшало, багато рантьє зіткнулися з тим, що вже не нерухомість працює на них, а вони на нерухомість. Адже навіть якщо орендарів немає, треба платити комуналку, за охорону та інше.
Втім, поки що рантьє не поспішають розпродавати свої активи за безцінь - покривають витрати, позбавляючись іншого майна, наприклад, машин. Але незрозуміло, що буде далі. Якщо нерви у рантьє здадуть і вони масово зливатимуть нерухомість, ціни на ринку можуть зруйнуватися.
Розбиралися, що зараз відбувається з прибутковою нерухомістю і чи буде її розпродаж.
Mercedes за комуналку
До війни інвестиції в нерухомість, особливо столичну, вважалися одними з найвигідніших.
За даними Forbes, топ-клуб 25 найбільших рантьє України заробив у 2020 році 665 млн. доларів на здачі своєї нерухомості в оренду.
Наприклад, бізнесмен Віктор Поліщук (один з його активів – ТРЦ "Гулівер") підняв на оренді 70 млн доларів, Вагіф Алієв – 61 млн, Гарік Когородський, Олександр Меламуд та партнери (Dream Town) – 32 млн тощо.
Але нерухомість скуповував не лише великий бізнес.
За словами ріелтора Ірини Луханіної, на житло можна було заробляти близько 10-12% річних. Це набагато більше, ніж, наприклад, пропонували банки за депозитами.
"Тому люди активно купували квартири, офіси, торгові приміщення, склади. Квартири багато хто брали цілими поверхами, так само викуповували поверхи офісної нерухомості в бізнес-центрах - у кого на що вистачало грошей", - каже Луханіна.
В окремих новобудовах частка інвесторів, які вкладалися у квадратні метри, щоб потім вигідно їх перепродати чи здавати в оренду, сягала 50-70%.
Але війна все змінила.
Ринок практично зупинився, а коли потроху почав відновлюватися, орендні ставки впали, а потенційних орендарів помітно поменшало.
Тим часом, нерухомість постійно вимагає від власників витрат, зокрема, на комуналку.
Ось як описує свої пригоди з нерухомістю журналіст Дмитро Гордон.
"Війна почалася. У мене в кишені 20 тисяч доларів. Нерухомість не працює, не здається практично вся. А що здається, йде на оплату комунальних платежів величезних. І все ми припливли", - сказав Гордон у розмові зі своєю дружиною Олесею Бацман. За його словами, довелося продавати одну машину "Майбах", зараз він продаватиме другу - джип "Мерседес".
При цьому, за словами фахівця з нерухомості Михайла Артюхова, Гордон - "досить досвідчений інвестор", і має хороший портфель активів, зокрема, приміщення на Подолі.
"Ситуація у деяких власників торгової нерухомості і, наприклад, готелів, набагато гірша. Там жодних "Майбахів" не вистачить", - каже Артюхов.
За даними Української торгової гільдії, оборот роздрібної торгівлі в середньому по Україні впав минулого року (станом на серпень) на 29,3%, а у Києві – на 35,8%. Вакантність торгових площ зросла із 11,5% до 18,7%. Плюс знизилися орендні ставки.
"Якщо раніше приміщення під магазин у хорошому районі здавалося по 50 доларів за квадрат, то зараз виставляють по 30, а орендарі хочуть по 15 доларів за квадрат", - каже Артюхов. При цьому всі платежі з комерційної нерухомості (комуналка, витрати на охорону тощо) залишилися, а деякі навіть зросли (так підвищився тариф на електроенергію для комерційних користувачів).
"Ставки на ринку не просто впали - вони розбалансувалися. Завжди торгова нерухомість коштувала дорожче за офісну. Зараз же, навпаки, дешевше. Тому фірмі простіше зняти під офіс невелике приміщення стріт-рітейлу, ніж сидіти в бізнес-центрі. Таке можна знайти за 5-. 8 доларів за квадрат плюс комунальні платежі, що мінімум на 10-15% дешевше, ніж у бізнес-центрах. Власники офісів взагалі жахаються від того, що відбувається", — додав Артюхов.
"Попит упав практично у всіх сегментах ринку нерухомості. Є, звичайно, окремі винятки, коли орендарі настільки цінують приміщення, що готові платити за нього за довоєнними ставками, але загалом доходи власників комерційних площ впали на 50-70%".
Особливо проблемні великі об'єкти.
"Ти можеш запропонувати приміщення під ресторан чи готель навіть безкоштовно, але не факт, що охочий знайдеться. Адже потрібна прибуткова комерційна діяльність у цьому приміщенні, а з цим зараз не так просто. Якщо у власника того ж ресторану зарплати нема чим платити, то знижка по Зрозуміло, що у досвідчених рантьє завжди має бути фінансова подушка, щоб перечекати кризові моменти.Інвестиції в нерухомість довгограючі, розраховані на роки, тому можливо все. багатьом зараз доводиться не заробляти на нерухомості, а витрачати на неї", - каже Євген Лузан, партнер QLP.UA, яка займається управлінням нерухомістю та серед чиїх проектів готелі 11 Mirrors Design, Globe Runner та заміський комплекс "Два бобра".
"Спочатку квартири працювали на мене, тепер – я на них"
У складній ситуації опинилися і багато дрібних рантьє - ті, хто до війни купили по кілька квартир і жили з їхньої оренди.
"У Києві дуже багато рантьє-середнячків. Люди мають по 6-7 квартир плюс 2-3 комерційні приміщення. До війни з цих активів вони заробляли по кілька тисяч доларів на місяць", - каже Луханіна.
Що зараз змінилося? Киянин Роман, який до війни придбав дві квартири спеціально під оренду (одну в новобудові на Оболоні, іншу на Печерську) та зробив там дорогі ремонти, розповів нам, що апартаменти на Печерську йому вдається здавати, хоча цінник обвалився вдвічі – з тисячі до 500 доларів. в місяць. При цьому кілька місяців квартира простоювала і він опинився в мінусі, адже навіть коли ніхто в квартирі не жив і не було витрати води та електроенергії, все одно потрібно було платити абонплату за мережі, за тарифом за прибирання прибудинкової території, плюс внески по будинку, зокрема, за місце паркування. У сумі виходило щомісячно до 4 тисяч гривень.
Квартира на Оболоні зараз простоює.
"Раніше я її здавав за тисячу доларів, а тепер реально здати хіба що за 15 тисяч гривень. Це ні про що. Я багато вклав у ремонт, нинішня оренда навіть не перекриє "амортизацію" квартири. Нехай поки краще порожня коштує. тих грошей, що отримую з оренди на Печерську. У результаті, якщо до війни я з двох квартир мав 2 тисячі доларів щомісяця, то тепер заробляю в кращому разі 300-400", - каже Роман.
"Якщо так піде, скоро взагалі я на квартири працюватиму, а не вони на мене", - додав рантьє.
У деяких ситуація ще гірша. Наприклад, мешканець передмістя Ілля ще до війни придбав кілька таунхаусів у котеджному містечку біля Києва, причому заліз у борги. За розстроченням потрібно платити хоча б 500 доларів на місяць. Плюс обов'язковий щомісячний платіж містечком близько 4 тисяч гривень (охорона, внески тощо) - і це не рахуючи витрат на газ, електроенергію, воду. Цінник на оренду таунхаусів впав не сильно (з 30 тисяч гривень до 23 тисяч), але на сьогодні з п'яти будинків зданий лише один, решта порожня. Грошей вистачає на обов'язкові платежі по місту, але витрати на газ на хоча б мінімальне опалення (інакше вдома просто почнуть сипатися) доводиться покривати зі своєї кишені.
"У результаті в січні я в мінусі на 2 тисячі гривень. Але це дрібниці порівняно з платежем за розстроченням. Знаходити гроші на нього все складніше, боюся, що доведеться щось продавати", - каже Ілля.
За словами Михайла Артюхова, багато рантьє готові знижувати цінники на квартири, аби вони не простоювали. І це стало однією із причин обвалу ставок у Києві.
Оренда квартири у Києві зараз коштує менше, ніж у Львові. Наприклад, на Оболонських Липках одиничку здають за 12 900, причому ще вчора вона коштувала 13 тисяч, тобто скидають у ціні буквально щодня.
Ірина Луханіна каже, що ті власники нерухомості, які "швидко адаптуються", особливо не бідують навіть зараз, хоча прибутки, зрозуміло, вже далеко не довоєнні.
"Ті, хто до останнього тримає цінник, втрачають орендарів. А ті, хто грамотно керує своєю нерухомістю та готовий домовлятися, знаходять постояльців. Зрозуміло, що доходи впали. Якщо людина вклала до війни у квартиру 150 тисяч доларів, а зараз може здавати її за 500 доларів замість 1000, то за рік він отримає 6 тисяч доларів, це близько 4% річних проти довоєнних 10%. Але ті, хто має по 10-15 квартир і всі їх здає, точно не голодують", - зазначила Луханіна.
При цьому у виграші зараз опинилися ті, хто свого часу скуповував невеликі квартири у старих будинках. Цінник на квартиру у хрущовці просів з початку війни приблизно на 40%, але здати її набагато легше, ніж, скажімо, апартаменти в елітному ЖК. Причому у старому фонді практично немає різного роду "клубних платежів", які в житлових комплексах нерідко тягнуть на кілька тисяч гривень на місяць (і які потрібно платити незалежно від того, чи хтось живе у квартирі чи ні).
Чи буде розпродаж нерухомості?
З кожним місяцем питання утримання нерухомості стає для власників дедалі гострішим.
"Особливо для тих, хто, наприклад, купував не за свої гроші. Адже не секрет, що у нас є інвестори, які вкладали кошти людей, які не бажають особливо світитися. Зараз вони ставлять питання про свої гроші. Ідуть розбірки, рантьє потроху починають" їсти один одного ", перерозподіляють активи", - розповідає Артюхов.
Але загалом ринку такі розбирання рантьє особливо впливають. Все зміниться, якщо власники нерухомості почнуть її позбуватися. Це може запустити справжню ланцюгову реакцію - і ціни впадуть.
Чи буде такий "розпродаж" і коли на нього чекати?
Михайло Артюхов каже, що про продаж своєї нерухомості зараз думають 10-15% інвесторів. Але проблема в тому, що сильно знижувати ціни вони не хочуть, а покупців на дорогу нерухомість поки що немає.
"На ринку повно спекулянтів з грошима. Вони просто пилососять пропозиції, і якщо є об'єкти з мінус 30-50% від довоєнної ціни, готові купувати. Причому навіть дорогу нерухомість. Наприклад, якщо об'єкт до війни коштував 2 млн. доларів, а зараз ціна впала". до мільйона - його куплять у лічені дні.Але більшість власників поки не поспішають давати великі знижки.Їм це невигідно.Наприклад, якщо людина вклала до війни в покупку квартири 150 тисяч доларів, їй простіше здавати її за 500 доларів замість 1000, ніж продати за 75 тисяч. Тим більше, що всі розраховують на зростання цін на нерухомість після війни", - каже Луханіна.
Такої думки дотримується і Євген Лузан.
"Власнику простіше піти на поступки з оренди та здавати квартиру, скажімо, за 200 доларів замість 500, ніж продати її за 80 тисяч замість 100 тисяч і втратити 20 тисяч доларів. Інвестори не поспішають розпродаватися. Вони готові чекати, розраховуючи на зростання цін після війни ", - зазначив експерт.
Скільки готові чекати на рантьє? Запас міцності у кожного свій і залежить від того, на які гроші купувалась нерухомість (свої чи позикові), а також від того, що й чому вдається здавати зараз і чи не доводиться щомісяця ще й дотувати "прибуткову нерухомість".
Але в цілому експерти оцінюють термін очікування рантьє на 1-2 роки. Тобто якщо за цей час жодних позитивних тенденцій не буде, багато хто замислиться як мінімум про "чистку" своїх активів. Зазначимо, що ті, хто вже зараз опинився у скрутному становищі, намагаються вирішити питання за рахунок іншого майна, скажімо, продають машини, щоб утримувати нерухомість.
Ті об'єкти, які все ж таки виставляють на продаж з великим дисконтом, розпродують, в основному, власники, які виїхали за кордон і не планують повертатися. А також ті, кого притисло з грошима, і вони просто вже не можуть утримувати свою нерухомість.
Наприклад, за словами Луханіної, дуже дешево зараз розпродаються підвальні приміщення у житлових будинках.
"У центрі таке приміщення можна купити по 700-800 за квадрат. Хоча до війни вони коштували до 1500. Такі приміщення оформлені як цокольні поверхи, там є вікна, єдине – дуже низько. Тобто, наприклад, під клініку об'єкт не підійде. Раніше там селилися салони краси чи кафе. Але зараз багато хто спорожнів, і здати їх дуже складно. Такі активи можна купувати хіба що на перспективу, тому вони й дешевшають", — каже ріелтор.
