Український ринок нерухомості швидко змінюється. Київ – вже не найдорожчий з оренди житла, цього року його потіснили Львів, а з недавніх пір і Ужгород.
"На захід, особливо на піку масових відключень електроенергії, від яких сильно страждала столиця, виїхало багато платоспроможних орендарів, у тому числі, IT-шників. І повертатися поки, схоже, не збираються", - каже ріелтор Ірина Луханіна.
Квартиронаймачі зараз активно мігрують і в межах Києва – хтось переїжджає до дешевших квартир, інші за ті ж гроші намагаються покращити свої житлові умови. Через це, зокрема, подорожчали квартири у "старих нових будинках" та подешевшало найдоступніше житло. "Щоб квартиру в Києві можна було винайняти за 100 доларів, давно такого не пам'ятаю", - додала Луханіна.
З продажу житла тенденції схожі - і "звичайні" покупці та рантьє, які останнім часом сильно постраждали через обвал орендних ставок, переорієнтуються на західні області. А цінники на житло там йдуть нагору.
Але загалом продавцям поки що так і не вдалося "розкачати" ринок нерухомості. Наразі вони розраховують на запуск програми компенсацій за зруйноване житло. Нібито це дозволить пожвавити попит і, якщо не збільшити ціни, то, як мінімум, зупинити їх падіння. Закон на цю тему вже ухвалено, а розпочати видачу сертифікатів обіцяють із травня. Втім, щодо нього все ще багато питань.
Зналися, що відбувається на ринку нерухомості.
"Поїхали до Львова і не повернулися"
До весни київський ринок оренди житла почав рухатися. Як кажуть столичні ріелтори, кількість клієнтів у них порівняно із зимовими місяцями збільшилася на 15-20%. При цьому багато в чому зростання попиту забезпечує так звана "міграція орендарів".
"Люди просто змінюють житло. Багато хто вирішив скористатися тим, що цінники на орендовані квартири в столиці просіли, тому переїжджають або в дешевше житло, або в комфортніше, але за ті ж гроші", - каже київський ріелтор Ірина Луханіна.
За її словами, нижня цінова планка на оренду у Києві зараз – 4-4,5 тисячі гривень. Що як мінімум на 500 гривень нижче, ніж ще кілька місяців тому.
"Таких ставок у столиці давно не було. За 100 доларів можна зняти окрему квартиру на масиві, нехай і без особливих надмірностей, і з ремонтом, що бачив види. Але це все одно дуже дешево. Таких цін у Києві не було з кінця 90-х", – зазначає Луханіна.
Втім, є сегменти, де цінники, навпаки, зростають.
Йдеться насамперед про квартири в так званих "старих нових будинках".
"Якщо раніше одиночки та двокімнатні квартири в багатоповерхівках будівлі від 2000 року на масиві коштували 10-12 тисяч гривень, то зараз здаються по 17-18 тисяч. Те ж саме з квартирами в центрі. Приміром, апартаменти в житлових комплексах у Шевченківському та Печерському районі півроку тому виставлялися за ціною від 600 доларів, зараз – від 800 доларів на місяць”, – зазначає Луханіна.
Зростання цін вона пояснює тим, що багато орендарів, побачивши, що цінники на ринку пішли вниз, намагаються переїхати в більш комфортне житло, тому на квартири відносно нестарих будинків попит різко зріс.
Також на такі квартири претендують переселенці, які переїжджають до столиці.
"Середній варіант" - квартири на вторинному ринку в більш-менш пристойному стані, в ціні не змінюється. Як і кілька місяців тому, таке житло можна знайти за 7-9 тисяч гривень на місяць. За 10 тисяч уже можна знайти непогану двійку. Наприклад, на такі гроші пропонується двокімнатна квартира площею 50 квадратів на Оболоні із сучасним ремонтом та побутовою технікою.
При цьому господарі робили кілька спроб підвищити цінники, але зробити це їм так і не вдалося. Ще з літа власники квартир почали укладати з орендарями "короткі договори" - не більше ніж на три місяці за умови перегляду орендних ставок, "якщо ситуація на ринку зміниться". Але поки що переконати мешканців платити більше вдалося дуже небагатьом власникам нерухомості.
Як довго протримаються нинішні ціни – незрозуміло.
Загалом претендентів на орендовані квартири в Києві стає дедалі менше, а порожнього житла – все більше.
"Частина квартир, власники яких виїхали за кордон, довго не виставлялися в оренду. І тільки зараз вони починають поступово з'являтися в пропозиції, ще більше її збільшуючи", - зазначає Луханіна.
Претендентів на орендоване житло, навпаки, поменшало.
На хвилі масових відключень світла, від яких столиця сильно страждала цієї зими, багато орендарів виїхали в інші регіони. І поки що повертатися не збираються.
"Багато платоспроможних орендарів поїхали на західну Україну, зокрема, до Львова. Йдеться про фахівців релокованих компаній, а також IT-шників, яким роботодавці поставили умову - або переїзд у менш "проблемні" в плані електроенергії та зв'язку міста, або звільнення. З Києва взимку також масово виїжджали ті, хто працює на віддаленні. Причому тенденція масової міграції орендарів у західні області торкнулася не лише Києва, а й інших великих міст – Харкова, Дніпра, Одеси", - зазначає Луханіна.
У результаті змінився рейтинг міст за вартістю житла, що знімається. Якщо раніше перше місце у ньому традиційно посідав Київ, то з кінця 2022 року його змінив Львів, а у лютому цього року столицю за орендними ставками обійшли також Ужгород та Івано-Франківськ.
Ми вже писали, що нещодавно Львів обійшов столицю також за кількістю вакансій та середніми зарплатами. А ось тепер тенденція поступового усунення "ділового центру" на захід проявляється і на ринку нерухомості.
За даними досліджень спеціалізованого майданчика Bird, середньостатистична однушка у Києві коштує 9 тисяч гривень, у Львові – 15,5 тисяч. В Ужгороді таку ж пропонують за 13 тисяч. Цікаво, що в Ужгороді цінники ростуть найшвидше – буквально за кілька останніх місяців вони збільшились на третину. І, наприклад, однушки за "середньою ціною" в 13 тисяч практично знайти не так просто - більшість варіантів пропонується вже по 15-16 тисяч, а цінники на двушки стартують від 18 тисяч.
Для порівняння: ціни на двушки у Києві – близько 12,5 тисяч, у Львові – по 18 тисяч. Цінові рекорди в Ужгороді пов'язані з порівняно невеликою кількістю орендованого житла - квартир на всіх бажаючих просто не вистачає.
За даними olx, в Івано-Франківську однушки виставляють в оренду, в середньому, по 10 тисяч, двушки – по 12,4 тисяч.
Підбираються до столичних цінники на квартири у Тернополі: одиничку там можна знайти за 8,2 тисячі, двокімнатну – за 10 тисяч, це, як мінімум, на 20% дорожче, ніж восени минулого року, і вдвічі дорожче, ніж до війни. Така ж ситуація щодо Чернівців – однокімнатні здаються по 8 тисяч, двокімнатні – по 11,5 тисяч.
"Даліша динаміка цін - і в Києві, і в інших містах - багато в чому залежатиме від того, чи повернуться до столиці ті, хто виїхав на хвилі відключень світла, насамперед IT-шники та інші "віддалені", - зазначає Луханіна. Багато чого, безумовно, залежить і від ходу воєнних дій.
При цьому особливих перспектив зростання цін на оренду в Києві вона не бачить - на ринок сильно тисне надлишок порожнього житла. А ось у західних регіонах цінники ще можуть підвищитися щонайменше на 10%.
У прифронтових регіонах продовжується падіння цін на оренду. Приміром, у Дніпрі за останній місяць одинички подешевшали на 4% - до 8,4 тисячі, двушки - на 2% - до 11,6 тисячі. Цінники на оренду житла у новобудовах обвалилися ще більше: на одинички вони впали на 8% (до 15,4 тисяч). Але нижня цінова планка у Дніпрі вища, ніж у столиці – близько 4,9 тисячі (тоді як у Києві квартиру можна знайти вже за 4-4,5 тисячі). Це пов'язано з підвищеним попитом на найдешевше житло з боку переселенців.
Чекають на розпродаж
Схожі тенденції спостерігаються на ринку продажу нерухомості. У Києві, Дніпрі, Харкові угод дуже мало, незважаючи на зниження цін, тоді як у західних регіонах житло навіть дорожчає.
"Ринок нерухомості в столиці, як і раніше, "лежать", - коротко описав ситуацію ріелтор Михайло Артюхов.
"Продажі є, але вони дуже "мляві". Здебільшого, житло купують військові, які мають непогані зарплати і мають доступ до пільгових кредитів", - додала Ірина Луханіна.
При цьому, на її думку, головна причина, через яку столичний ринок продажу житла ніяк не може "перезапуститися" - неготовність продавців знижувати ціни.
"Є величезний відкладений попит, є люди з грошима, але вони чекають, поки впадуть ціни. Як тільки з'являється варіант, 25-30% дешевше "середньоринкового", він йде за тиждень. Але таких не дуже багато - більшість власників нерухомості не поспішають її розпродувати. Ціни скидають, в основному, ті, кому сильно потрібні гроші, а також біженці, які не планують повертатися в Україну", - пояснила ріелтор.
У середньому ж на вторинному ринку господарі орієнтуються на цінник від тисячі доларів за квадратний метр. Скажімо, на Виноградарі троячка у панельному будинку площею 56 квадратів виставлено за 56 тисяч доларів. За 52 тисячі доларів пропонується одиниця в 50 квадратів на Русанівці, а однокімнатну на Борщагівці реально знайти за 30 тисяч. Це дешевше, ніж до війни, але ще не збігається з очікуваннями потенційних покупців.
Втім, цінники в оголошеннях зазвичай "зсуваються" під конкретного клієнта. Стандартний торг ринку зараз, за словами Луханіної - 15%.
Але є і "непрямі" варіанти, хоч їх і не так багато, як хотілося б покупцям. Найбільше знижок на передмісті.
Наприклад, Обухівським напрямком продається будинок 350 квадратних метрів з ремонтом і меблями, ділянок у 10 соток - за 130 тисяч доларів, що майже втричі дешевше, ніж він коштував до війни.
У SV Development (вони моніторять реальні угоди) зафіксували невелике підвищення цін на вторинному ринку. Порівняно з січнем 2022 року ціни в березні в середньому по Києву збільшилися на 0,45% - до 1123 доларів за квадратний метр. При цьому у Печерському районі квартири подорожчали на 0,64%, у Дарницькому - на 0,7%.
Знижки на націнку та скандали щодо новобудов
Що стосується первинки, то, як каже співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов, з настанням весни попит трохи пожвавішав. Але більшість покупців - близько 70% - хочуть придбати житло в будинках на завершальних стадіях будівництва, та "у відносно безпечних західних областях". Тобто продажі, як і оренда, теж зміщуються на захід. Але повернемося до цієї тенденції пізніше.
Загалом, за словами Семенцова, попит на новобудови на 60% нижчий, ніж до війни.
"Програма доступного кредитування е-Оселя поки що себе не виправдала. З жовтня минулого року частка кредитів, за якими дали "добро", залишається вкрай низькою - всього 0,5% із понад 46 тисяч заявок, а на первинний ринок взагалі довелося всього кілька десятків угод ", - зазначив експерт. Він також додав, що більшість забудовників дають під реального клієнта знижки у 10-25% від заявленої вартості (при тому, що ціни по прайсу продовжують зростати, за останні два місяці вони збільшилися у гривні на 1-1,3%)., середньостатистичний квадратний метр у столичних новобудовах коштує 61,2 тисяч гривень, що на 36% більше, ніж до війни).
Але поки що, як видно, знижки особливо не рухають продаж у Києві.
Втім, багато потенційних покупців спочатку насторожено ставляться до житла у новобудовах. І не лише недобудованих, але вже й заселених, оскільки останнім часом побільшало скандалів по первинці.
Найчастіше йдеться про спроби забудовників "заробляти на комуналці" - людям нав'язують договори на обслуговування з непідйомними тарифами, вибивають плату авансом та ін.
"Наш будинок зданий в експлуатацію два роки тому, але досі не можемо оформити право власності. Щоб "розблокувати" оформлення, потрібно підписати договори на обслуговування з тарифом під 30 гривень за квадрат, при тому що зараз платимо по 20 гривень, а в середньому по Києву тариф 6-10 гривень. Буквально до лютого світло нам рахували більш ніж по 5 гривень за кіловат, а не по 1,68 гривень, як за тарифом для населення. Причому багато послуг просять оплатити авансом. Днями, нібито за борги, людям просто відключили світло, зникла вода та опалення", - розповіли нам мешканці будинку по Бажана, 17.
Зазначимо, що квартири у цьому будинку забудовник продовжує продавати.
Така ситуація зараз з багатьох новобудов - про розмір комуналки ходять легенди. Людям нараховують за однокімнатні квартири по 10-12 тисяч на місяць. "Я придбав квартиру під здачу в оренду. Але хто її зніме за таких комунальних платежів", - нарікає Вадим, власник квартири в одній із проблемних новобудов.
Збільшилася і кількість різноманітних будівельних скандалів.
У багатьох містах (Києві, Одесі, Івано-Франківську, Харкові та ін), як каже Семенцов, почастішали випадки різного роду скандали щодо будівництва. Нерідко ситуацію нібито розхитують "шахраї". Вони вимагають у забудовників "відступні", а якщо ті не хочуть платити - починають "копати" із земельних питань, піднімають громадськість тощо. "Намагаються здерти з девелоперів від 40 тисяч до 100 тисяч доларів за об'єкт. З такими "пропозиціями" зараз приходять буквально на кожен новий об'єкт", - каже Семенцов. Зрозуміло, що такі розбирання, як мінімум, затягують терміни здачі будинків, а то й зовсім можуть заморозити будівництво, що не найкраще впливає на настрої потенційних покупців.
"Скуповують квартири у Львові та будиночки у Карпатах"
Повернемося до переорієнтації покупців на захід.
Нерухомість у західних областях купують як переселенці з інших регіонів, і інвестори.
Ми вже писали про "страждання" рантьє - інвесторів, які свого часу вклалися в столичну нерухомість у розрахунку вигідно її здавати в оренду. А зараз, коли впав і попит, і ставки, просто не знають, що робити із "зайвими" квадратами.
За словами Луханіної, багато інвесторів зараз переорієнтуються на західні регіони. "Вкладаються і в квартири по Львову, і в будиночки у Карпатах, оскільки у західних областях зростають орендні ставки. Тому і будівництво там триває активно", - каже вона.
За даними Семенцова, на заході зараз найвища активність забудовників – там зводиться 35% об'єктів. На другому місці – Київ (30%). Одеса, Дніпро та Харків утримують частки у 12%, 10% та 7% відповідно.
Як зазначають у M4U, у Львові кількість об'єктів, що будуються, на сьогодні відповідає довоєнному - 218. Вартість квадратного метра при цьому зросла за рік на рекордні 82,7% - до 45,7 тисяч гривень, Квартири в будинках бізнес-класу взагалі подорожчали на 109 %.
Але середній цінник на квадратний метр у львівських новобудовах поки що нижчий, ніж у столичних. І це є додатковим аргументом потенційних покупців.
Вторинку у Львові також активно розкуповують, а ціни на неї зростають. За даними SV Development, якщо у січні квадратний метр у старих будинках коштував 877 доларів, то у лютому – вже 879, а у березні – 881 долар. Для порівняння: і до війни середній цінник у реальних оборудках тримався на рівні 866 доларів за квадрат.
В Ужгороді кількість угод купівлі-продажу житла зросла порівняно з довоєнними показниками на 20%, а цінники підскочили на 25% - до тисячі доларів за квадрат. Тобто фактично порівнялися з київськими. Наприклад, одиницю в Ужгороді можна купити за 45 тисяч, а в нових ЖК цінники сягають 90-100 тисяч.
Житло у новобудовах тут стартує від 40 тисяч гривень за квадратний метр (тобто поки що дешевше, ніж у київських та львівських).
Коли почнуть видавати компенсації за зруйноване житло та що буде з цінами
Як каже Семенцов, вже з травня ситуація на ринку може кардинально змінитись.
Він очікує збільшення попиту на 10-15% після запуску закону про компенсації за пошкоджене та зруйноване житло. Ми вже детально писали про цей закон. Він передбачає компенсації не живими грошима, а так званими "житловими сертифікатами", отоварити які можна буде в будь-якому регіоні країни (а не лише за місцезнаходженням зруйнованого житла).
Закон нещодавно підписав президент, і, як нещодавно заявила голова партії "Слуга народу" Олена Шуляк в інтерв'ю Kyiv Post, видавати сертифікати можуть почати вже з травня.
При цьому вона описала процедуру – як розраховуватимуть суми у сертифікатах.
"Береться метри квартири, яка зафіксована в правовстановлюючих документах, і множиться на вартість для компенсації, яку визначить уряд. Для кожного регіону буде свій показник з урахуванням різних характеристик. Зараз механізм тільки напрацьовується. Але він буде максимально наближений до того, щоб людина могла купити за ринковою ціною житло, яке захоче. Для власників приватних будинків - ширший вибір. Вони можуть або отримати житловий сертифікат, або отримати цільові кошти на придбання будівельних матеріалів та виконання робіт, щоб збудувати будинок на тій самій земельній ділянці, де він був зруйнований., – пояснила Шуляк.
Тобто, як мінімум, потрібні затверджені Кабміном розцінки на житло у різних регіонах, орієнтуючись на які розраховуватимуть суми у сертифікатах.
Але щоб механізм ефективно запрацював, необхідне бюджетне фінансування (воно дозволить "конвертувати" сертифікати в живі гроші для продавців квартир), - додав Семенцов.
Від того, чи знайдеться фінансування та якими будуть реальні обсяги компенсацій, багато в чому залежать подальші цінові тренди на ринку. Якщо компенсації запрацюють, можливе подальше зростання цін на житло у західних регіонах, а також активізація продажів у Києві (при цьому ціни навряд чи особливо зростуть). Але, якщо компенсацій не буде, або їх обсяги виявляться невеликими, варто очікувати подальшого просідання цінників у Києві та більшості міст країни. При цьому у західних областях житло продовжуватиме дорожчати, але невисокими темпами – на 5-7% до кінця року.
