Продають у Львові та скуповують у Харкові. На ринку нерухомості знижуються ціни. Що відбувається?
Українці "передумали" купувати житло. Ріелтори, з якими поспілкувалася "Страна", кажуть, що попит на нерухомість різко впав, вже не рятує навіть пільгова іпотека від держави "є-Оселя", що донедавна непогано рухала ринок.
Виставлених на продаж квартир навпаки стає дедалі більше. За оцінками екс-керівника Асоціації фахівців з нерухомості Юрія Пити, кількість заявок на продаж об'єктів зросла на 20-30%.
Через війну ціни на житло знову почали падати. Столичний ріелтор Ірина Луханіна каже, що ціни просіли на 10-12%.
За словами Пити, така ситуація спостерігається практично у всіх містах, навіть у західних областях, де ще недавно були рекордні за нинішніми часами продажі квартир.
Втім, винятки все ж таки є. Несподівано пожвавився ринок нерухомості у Харкові, де, за словами представника місцевої оціночної компанії "Аргумент" Євгена Добровольського, у червні та липні збільшилася кількість угод купівлі-продажу житла. І на цьому тлі навіть трохи зросли ціни.
Тобто фактично ринок нерухомості в тих містах, де донедавна житло мали хоч якийсь попит, зараз "на паузі". А Харків, який добряче обстрілюють, навпаки, розпродається. Зналися, що відбувається на ринку нерухомості.
Ні грошей, ні оптимізму
Аналітики DOM.RIA відзначають спад інтересу до квартир і на первинці, і на вторинному ринку. На первинці така тенденція спостерігається по всій країні, за винятком Київської та Харківської областей. Інтерес покупців до новобудов у передмісті столиці загалом зрозумілий: вони набагато дешевші, ніж у Києві, при цьому добиратися з міст-супутників стало простіше, бо вже немає таких великих пробок, як до війни. Щодо Харківської області, то до феномену місцевого ринку нерухомості ми повернемося пізніше.
Але в більшості регіонів попит на новобудови за рік буквально звалився.
Наприклад, у червні 2024 року порівняно з червнем 2023 року у Львівській області він упав на 19%, у Закарпатській – на 37%, в Івано-Франківській – на 32%, у Чернівецькій – на 59%, у Дніпропетровській – на 29%, у Кіровоградській – на 27%, у Києві – на 16% тощо.
Схожа ситуація і на вторинному ринку. За даними DOM.RIA, порівняно з липнем 2023 року попит на житло у старому фонді у Львівській та Івано-Франківській областях знизився на 13%, у Закарпатській – на 5%, Чернівецькій та Київській – на 8%, Миколаївській – на 12%, Дніпропетровській – на 10%, у Києві – на 11%.
Про те, що покупці взяли паузу, кажуть і рієлтори.
Ірина Луханіна зазначає, що потенційних покупців останнім часом поменшало.
"У людей не залишилося оптимізму. Багато хто не хоче вкладати гроші в нерухомість, і навіть якщо є заощадження, вважають за краще жити в орендованих квартирах", - каже вона.
"Стали менше купувати. Одні вважають, що збільшилися військові ризики і тому поки що краще не вкладати гроші в нерухомість. Інші чекають, що ще більше знизяться ціни і можна буде заощадити", - додав Піта.
Ріелтори зазначають, що ключовим для ринку став фактор мобілізації: у середині травня набув чинності новий мобілізаційний закон, а з червня різко впала кількість охочих придбати житло.
Цікаво, що знизилася кількість навіть тих покупців, які шукають квартири під пільгову іпотеку "є-Оселя".
Ріелтори припускають, що це може бути пов'язано з тим, що банки стали частіше відмовляти потенційним одержувачам позичок. Крім того, для багатьох категорій покупців посилилися вимоги щодо вибору об'єкта. Скажімо, переселенці не можуть купити під пільговий кредит квартиру в будинку старше трьох років. А в тих будинках, які проходять за критеріями (збудовані менш як три роки тому) житло занадто дороге і повністю кредитними коштами не покривається.
Щодо житлових сертифікатів "е-Відновлення", які, як прогнозували експерти, теж мали підштовхнути ринок, то з ними ситуація ще гірша. У липні несподівано зупинилося фінансування цієї програми, і якийсь час кошти із сертифікатів не виплачувались. Потім Кабмін виділив гроші, але наскільки їх вистачить - відкрите питання.
За словами Луханіної, нечисленні продажі зосереджені в сегментах або житла економ-класу, або непрямих пропозицій, коли об'єкти пропонуються з великими знижками.
"При цьому всі хочуть отримати квартиру у житловому стані, щоб не треба було морочитися з ремонтами", - каже Луханіна.
Юрій Піта також каже, що продаються переважно квартири до 50 тисяч доларів.
Також, за його словами, поменшало охочих інвестувати в нерухомість.
Зазначимо, що минулого року спостерігалася зворотна тенденція: українці, які мали вільні кошти, кинулися скуповувати квартири, особливо у західних областях країни. Причому вкладалися і в вторинну, і в первинку, що спровокувало справжній будівельний бум та зростання цін в Івано-Франківській, Закарпатській та Львівській областях.
Але цього року "інвестиційний ажіотаж" пішов на спад. Це торкнулося практично всіх категорій нерухомості, у тому числі житлової та комерційної. Почасти це пов'язано з тим, що за рік багато українців суттєво втратили доходи. Плюс не виправдовуються розрахунки непогано заробити на вкладення нерухомість.
"Багато хто свого часу вклався в об'єкти на заході країни, намагаються їх продати, поки не луснула ця "львівська бульбашка" і ціни не посипалися", — каже Луханіна.
Квартирний розпродаж
Водночас з кожним днем зростає кількість виставленого на продаж житла.
За даними DOM.RIA, на первинці станом на липень цього року кількість зданих новобудов зросла на 2,5%. Загалом по країні працює 77% відділів продажу будівельних компаній, а в Закарпатській області – 98%.
Що стосується вторинного ринку, то минулого місяця практично в усіх регіонах пропозиція збільшувалася. Так, у Львівській області воно зросло на 18%, у Тернопільській – на 26%, у Закарпатській – на 20%, на Одещині – на 38%, у Київській – на 35%.
Тобто у багатьох містах настрої власників житла схожі на панічні – вони масово намагаються позбутися квадратних метрів.
За словами Юрія Пити, кількість заявок на продаж житла збільшилась за останні кілька місяців на 20-30%. Виставляють на продаж усі – від хрущовок до квартир у новобудовах та елітних особняків.
Тенденцію підтверджує і Ірина Луханіна, за словами якої продати житло, намагаються багато українців, які виїхали за кордон. До якогось моменту люди тягли, бо не розуміли, повертатимуться вони чи ні, а тепер намагаються "вийняти гроші" зі своєї української власності.
Також зростання пропозиції на ринку житла пов'язане з розчаруванням інвесторів: багато хто з тих, хто вкладав гроші в квадратні метри, зараз намагаються їх звідти дістати.
Валентина, яка нещодавно купила будинок у Нових Петрівцях Київської області, розповідає, що на оборудку приїхала з Європи власниця.
"Вона сильно знизила ціну і при цьому, на мою думку, вважала, що їй дуже пощастило, що вдалося продати котедж", - каже Валентина.
Ціни пішли вниз
Зрозуміло, що зростання пропозиції на тлі зниження попиту призвело до того, що продати житло стало ще складніше, ніж раніше. Це змушує власників змінювати ціни.
При цьому "офіційні" ціни на нерухомість, які вказують у прайсах офіси продажів новобудов або приватні продавці на вторинному ринку, падають далеко не у всіх містах. У деяких, навпаки, є зростання.
Як зазначають аналітики DOM.RIA, з червня до липня 2024 року первинка подорожчала навіть у доларовому еквіваленті - плюс 4% за місяць. У Київській області ціни зросли на 5,4% (до 849 доларів за квадратний метр), у Львівській та Івано-Франківській – на 1% (до 1097 та 849 доларів відповідно). Але, скажімо, в Одеській та Запорізькій областях мінус 1,4% від ціни (до 886 та 564 доларів за квадрат), у Черкаській – мінус 2% (до 747 доларів), у Чернігівській – мінус 1,3% (до 700 доларів) ) і т.д.
Щодо вторинки, то, за даними DOM.RIA, у липні вартість середньостатистичної однокімнатної квартири знизилася в більшості регіонів України. Зростання ціни в оголошеннях зафіксовано лише у кількох областях: зокрема, плюс 2,5% у Львівській області та 2% – у Чернівецькій.
Скажімо, у Києві середньостатистична одиниця за місяць – з червня по липень – подешевшала на 3% (до 94 тисяч доларів), у Закарпатській області – на 4% (до 58,3 тисяч), у Житомирській області – на 2% (до 41,8 тисяч доларів), у Чернігівській – на 3% (до 33,8 тисяч), у Сумській – на 17% (до 20,4 тисяч).
При цьому ціни в оголошеннях все одно поки що залишаються вищими, ніж були на липень минулого року.
Але, як каже Луханіна, на угодах ціни зовсім інші, оскільки більшість власників готові до торгу та скидають до 10-20% від заявленої вартості.
"Наприклад, ми нещодавно продали будинок на Київщині, який минулого року власник не хотів віддавати за 180 тисяч доларів. Тепер погодився на 160 тисяч", - розповіла Луханіна.
Юрій Піта каже, що більшість продавців скидають цінник під конкретного покупця щонайменше на 10%.
При цьому чим більше на ринку виставленого на продаж житла і чим менше потенційних покупців, тим щедрішими стають власники.
Скажімо, у Києві з'являється все більше квартир вартістю до 500 тисяч гривень (або трохи більше ніж 12 тисяч доларів). За такі гроші можна придбати одиницю площею 20,6 квадрата недалеко від станції метро "Берестейська" або квартиру в Бортничах площею 28,5 квадрата. Житло потребує ремонту, але це все одно дуже дешево.
Ріелтори не виключають, що до кінця року ціни можуть знизитись ще на 10%. Щодо довгострокових прогнозів, то експерти поки не поспішають їх озвучувати, зазначаючи, що все залежатиме від ситуації на фронті та в економіці.
Харківський феномен
Особняком стоїть Харків. Незважаючи на те, що місто жорстко обстрілюється, з початку літа на місцевому ринку нерухомості зненацька намітилося пожвавлення.
Ще в травні ріелтори говорили, що на тлі чуток про новий наступ Росії на Харківську область угоди про житло практично зупинилися. Але, як стверджує Євген Добровольський, у червні та липні було пожвавлення – щомісяця кількість угод зростала на 10%.
Його слова підтверджує аналітика від DOM.RIA. Наприклад, за первинкою у Харкові та області відзначено зростання попиту з червня по липень 2024 року на 11%. По вторинному попит також зріс приблизно на 7-10%.
Багато в чому таке дивне пожвавлення покупців можна пояснити низькими цінами на житло у Харкові. Протягом тривалого часу ціни падали. У результаті в місті нескладно знайти одиницю за 8-9 тисяч доларів, а в Ізюмському районі за 6 тисяч доларів можна купити вже двійку.
За даними Євгена Добровольського, ціни реальних оборудок такі: на Салтівці однокімнатну квартиру продали за 8 тисяч доларів. Також у пропозиції з'явилася одиниця за 10 тисяч, але найімовірніше, її вже забрали, каже Добровольський.
У новобудовах на Салтівці одиничку з ремонтом можна купити за 16 тисяч доларів. На ХТЗ також є одиниці по 10 тисяч доларів.
У новобудові трикімнатна квартира площею 83 квадрати з дуже хорошим ремонтом коштує 49 тисяч доларів. Минулого року таку ж квартиру було продано за 70 тисяч доларів, каже Добровольський.
На Олексіївці одиниця на вторинному ринку коштує близько 11 тисяч доларів, на Павловому Полі - 13 тисяч.
"Власники, які хочуть продати, погоджуються на пропозицію ринку, є кейси, коли поступалися 20% заявленої ціни", - говорить Добровольський.
За його словами, на ці ціни з'явилося багато інвесторів, які скуповують житло під оренду.
"Також багато покупців, які купують квартири для родичів, які втратили житло", - додав Добровольський.
Нещодавно на ринку з'явилися чутки, що харківську нерухомість скуповують іноземці. Втім, місцеві експерти кажуть, що багато купують самі ріелтори - на піку зниження цін дехто купує одразу по кілька об'єктів.
"За 8-10 тисяч доларів можна купити однокімнатну квартиру, яку реально здавати по 4-5 тисяч гривень на місяць. Навіть якщо по будинку прилетить, є "е-відновлення", за рахунок якого реально відремонтувати чи купити нове житло вже в іншому регіоні. Зате після війни ціни зростуть мінімум у 2,5-3 рази, тому зараз купувати справді має сенс", - розповів нам харківський ріелтор Олексій.
За його словами, багато харків'ян, які виїхали за кордон, купують житло у місті через місцевих ріелторів.
"Не виключено, що це якраз ті "іноземці", які фігурують у чутках про навалу покупців на харківський ринок нерухомості", - додав Олексій.
Євген Добровольський каже, що на тлі пожвавлення попиту деякі продавці спробували підвищити цінники. Але такий "експеримент" не пройшов – як тільки вартість зростає, ніхто не ходить навіть на огляди житла.
